[摘要] 随着城市的发展、居民生活水平的提高以及政策环境的优化，“住得更好”成为主旋律，改善需求稳居 C位。根据相关机构数据统计，2025年上半年青岛新建商品住宅成交中，建面约100-150㎡面积段占比高达70%。
随着城市的发展、居民生活水平的提高以及政策环境的优化，“住得更好”成为主旋律，改善需求稳居 C位。根据相关机构数据统计，2025年上半年青岛新建商品住宅成交中，建面约100-150㎡面积段占比高达70%。
究其原因，一方面，随着城市居民生活水平的提升，人们对于居住品质的追求愈发强烈，改善居住条件的需求不断释放；另一方面，城市更新带动了土地供应结构的调整，加上政策支持，大量优质地块规划倾向于改善型产品开发，建面约120-200㎡户型已成市场主流。
各大开发商在产品设计、景观打造和物业服务等方面也是下足了功夫，改善型置业者对项目品质预期持续增强。以刚刚交付的中欧青特滨湖国际为例，项目在园区已经按照效果图呈现后，又再次根据业主和小业主们的意见，对儿童区、乔木等进行了升级，另外还新增了一处禅意茶室作为业主的“第二会客厅”，收获业主好评。
该项目二期在售的约147㎡户型根据新规建设，采用“大面宽+短进深”设计，空间尺度对标一线城市豪宅，得房率达到“MAX级”，远超市场同类产品，让购房者以同等面积享受更多实用空间。现中欧青特滨湖国际二期建面约143㎡、160㎡、197㎡平层及230-240㎡顶复在售，均价13000-15500元 /㎡。
从价格走势上看，尽管整体楼市价格相对平稳，但改善型住房由于其稀缺性和高品质属性，价格依旧较为坚挺，部分核心地段或者优质配套区域的改善盘甚至出现了小幅上涨，这也给足了置业者购房信心。
这些热门区域是改善主战场
目前，青岛市区热门改善住区主要有张村河板块、老四方板块和东李世园板块等，这些区域凭借资源与配套优势，吸引了大量改善型购房者。
张村河板块
张村河板块凭借片区更新红利与多项目联动迅速崛起，加上生态与配套资源融合的独特优势，区域热度不断攀升。目前，海信在张村河区域君玺、璟悦、臻悦、璞悦四盘联动，越秀青铁和樾府、崂山尚境等项目带动整体关注度，区域整体价格约在25000元/㎡-45000元/㎡。
从发展潜力看，张村河贯穿板块，现已成为居民休闲散步场所。同时，板块内汇聚了青岛实验学校、崂山育才学校等多所优质中小学，以及规划的各类优质配套资源。随着各项配套的进一步落地，张村河板块潜力不可小觑。
老四方板块
老四方板块目前有中海寰宇时代云境、通和悦章等热卖项目，产品以高层为主。
另外，还有新盘国信和悦，项目从亮相到售楼处开放，再到开盘，都引发了市场的高度关注。6月 28日首开当天劲销 1.4亿元，其火热程度堪称现象级。项目即将加推5号楼约119㎡三居及约139㎡灵活可变户型。
该板块的优势是占位主城成熟生活圈，生活氛围浓厚，“老城区的烟火气 +新配套的便利性”，让追求主城生活的改善家庭趋之若鹜。
东李世园板块
东李世园板块一直以来都以其丰富的自然资源和完善的配套设施受到购房者的青睐。
目前，区域内在售的世园金茂府、璀璨璟园等项目以160㎡以上大户型为主，昆仑天麓湾只剩顶底；青铁芳华地还剩最后一栋小高层和部分高层。近日，青特置业在东李连续拿下两宗地块，共计约9万㎡，容积率仅为1.7，适合打造洋房、小高层产品，未来将为东李高品质改善市场“补仓”。
崂山王家村板块
王家村区域可以说是终极改善的理想地，目前汇集有海信海德山庄、天一仁和吾疆、银丰玖玺臺、柏悦府等项目，区域住宅以小高层、高层产品为主。
海信海德山庄现房在售，产品为约168-300㎡瞰海洋房、小高层，约408-562㎡山海别墅，价格约在5万/㎡-9万/㎡；柏悦府作为“地王”，规划第四代住宅。
海德山庄实景图
君一在7月8日刚拍得的王家村地块上将打造TOP级4.0产品系，规划270°环幕全景舱小高层产品，空中花园及挑空墅厅，并配置殿堂级归家大堂、私享康养会所和超大山水景观花园。此外，还将在智慧、健康、生态、康养四大维度全面升级。
除此之外，今年主城拍出的其他优质地块都将以改善产品为主。其中，市南轮渡地块已定下案名——保利青铁天珺瑞海地，其公众号简介显示，项目以地铁入户，将打造首座海岸天珺系TOD产品。新都心福州路以北地块及果品批发市场地块也值得期待。
改善市场：机遇与挑战并存
从目前市场来看，青岛改善型需求将继续保持旺盛态势。有业内人士表示：“预计青岛未来房价将保持稳中有升的态势，尤其是核心地段和优质配套区域的改善盘，其价值有望进一步凸显。在供需关系方面，虽然目前市场上改善盘供应充足，但优质房源依然供不应求，未来开发商会更加注重产品品质和差异化竞争，以满足改善群体日益多样化的需求。”同时，二手房市场的冲击也不容忽视，部分购房者可能会因为二手房的性价比或地段优势而选择二手房，这对新房市场的改善盘销售形成一定压力。
总体而言，2025年及未来一段时间，青岛改善盘市场机遇与挑战并存。在需求、政策和产品创新的多重驱动下，青岛改善盘市场将朝着更加优质、多元的方向发展，为购房者提供更多更好的选择。
